La importancia del acceso a ventas comparables en el mercado inmobiliario
Por Jessica Peralta Aquino
El mercado inmobiliario en la República Dominicana ha experimentado un crecimiento importante en los últimos años, especialmente en zonas turísticas y urbanas de alta inversión. Sin embargo, junto con ese crecimiento, también ha quedado en evidencia una de las principales debilidades del sector: la falta de acceso organizado y transparente a información sobre ventas reales de propiedades.
Actualmente, muchos inmuebles salen al mercado con precios establecidos principalmente por el criterio del propietario o por comparación con otras propiedades publicadas en internet, no necesariamente vendidas. Aunque el propietario siempre tendrá el derecho de decidir el precio de su inmueble, la realidad es que un mercado más saludable requiere decisiones basadas en información objetiva y no únicamente en expectativas personales.
Publicar no significa vender
Uno de los errores más comunes en el mercado inmobiliario dominicano es utilizar como referencia únicamente propiedades activas en portales inmobiliarios. El problema es que el precio publicado no necesariamente representa el verdadero valor de mercado.
Una propiedad puede estar anunciada durante meses o incluso años sin venderse, precisamente porque el precio no corresponde a la realidad de la zona ni a la demanda actual.
El verdadero indicador del mercado debería ser el precio de cierre de propiedades comparables vendidas recientemente, tomando en cuenta factores como ubicación, tamaño, condiciones, amenidades, acceso, demanda y comportamiento de la zona.
Distorsión de precios en el mercado
Actualmente es posible encontrar situaciones de propiedades ubicadas en zonas sin atractivo turístico, sin infraestructura importante o sin alta demanda presentan precios por metro cuadrado más altos que propiedades en mercados turísticos consolidados.
Esto demuestra la necesidad de crear mayor educación inmobiliaria y contar con herramientas más profesionales para el análisis de precios.
El valor de un inmueble no debería determinarse únicamente por percepción personal o por aspiraciones económicas del propietario. Debe existir un análisis razonable sustentado en datos comparables y comportamiento real del mercado.
La República Dominicana cuenta con un sistema sólido de Registro Inmobiliario bajo la Ley núm. 108-05, enfocado principalmente en la seguridad jurídica de los derechos registrados sobre los inmuebles. Sin embargo, actualmente no existe una plataforma pública y estructurada que permita consultar de manera práctica ventas recientes y comparables inmobiliarios para fines de análisis de mercado.
La creación de un sistema organizado de ventas recientes permitiría a profesionales autorizados como abogados en el ejercicio de sus funciones y agentes inmobiliarios debidamente licenciados o registrados acceder a información más confiable para orientar correctamente a propietarios, compradores e inversionistas.
Entre las informaciones que podría incluir un sistema de este tipo se encuentran:
• Precio real de cierre de venta
• Fecha de la operación
• Ubicación del inmueble
• Tipo de propiedad
• Extensión en metros cuadrados
• Características principales
• Histórico de comportamiento por zona
• Promedios de valor por metro cuadrado
Lo que podemos aprender del modelo de Estados Unidos
Si tomamos como referencia el sistema inmobiliario de Estados Unidos, los agentes inmobiliarios tienen acceso a plataformas como el MLS (Multiple Listing Service), donde pueden consultar información detallada y actualizada sobre ventas recientes, propiedades activas, pendientes en el mercado y el comportamiento general del mercado.
Gracias a este acceso, pueden utilizar herramientas como el Comparative Market Analysis (CMA), el cual es un análisis comparativo de mercado más preciso y fundamentado en datos reales de ventas registradas.
El objetivo del CMA es establecer un rango de valor competitivo y sustentado para una propiedad, basado en datos reales del mercado y no únicamente en apreciaciones subjetivas. Herramientas como esta han contribuido a que el mercado inmobiliario de Estados Unidos mantenga mayores niveles de transparencia, uniformidad y profesionalización en la determinación de precios de bienes raíces.
Es importante aclarar que implementar un sistema de acceso a ventas comparables no busca sustituir las tasaciones inmobiliarias formales realizadas por profesionales autorizados. Al contrario, podría fortalecerlas y hacerlas más precisas.
Las tasaciones son fundamentales para procesos bancarios, financiamientos, garantías hipotecarias, sucesiones, litigios y múltiples procedimientos legales y financieros. Sin embargo, uno de los elementos más importantes en una tasación profesional sigue siendo precisamente el análisis de ventas comparables recientes.
Tener acceso a una base de datos organizada y actualizada permitiría a tasadores, abogados y profesionales inmobiliarios trabajar con información más objetiva y alineada con la realidad del mercado, mejorando la calidad de los análisis y reduciendo distorsiones de precios, lo que contribuye a dinamizar las operaciones de compra y venta del mercado.
Educación inmobiliaria y profesionalización del mercado
Este tipo de sistema también ayudaría a educar mejor a los propietarios sobre cómo funciona realmente el mercado inmobiliario. Muchas veces, un inmueble permanece largo tiempo sin venderse simplemente porque el precio fue fijado sin un análisis técnico o comparativo adecuado.
Orientar correctamente al propietario no significa imponer un precio, sino brindarle herramientas e información que le permitan tomar decisiones más inteligentes y alineadas con el comportamiento real del mercado. Un sistema de acceso a ventas recientes también fortalecería la transparencia, la confianza y la profesionalización del sector inmobiliario dominicano.
La República Dominicana continúa consolidándose como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos del Caribe. Sin embargo, el crecimiento del sector debe ir acompañado de herramientas modernas que permitan mayor transparencia y análisis más objetivos.
Así como actualmente se discuten nuevas regulaciones para profesionalizar la intermediación inmobiliaria, también resulta necesario avanzar hacia sistemas que permitan trabajar con información real de mercado y ventas comparables recientes.
Un mercado más transparente beneficia a todos: propietarios, compradores, inversionistas, abogados, agentes inmobiliarios, desarrolladores y tasadores. Porque fijar el precio de un inmueble no debería basarse únicamente en expectativas; debe ser una decisión informada, razonable y sustentada en la realidad del mercado.